Unterlagen beim Kauf und dessen Wichtigkeit

Es ist von hoher Bedeutung, dass du bei dem Kauf einer Immobilie so gut vorbereitet bist, wie nur möglich und möglichst viele Fakten gesammelt hast.

Besonders wichtig sind hierbei die folgenden Unterlagen:

• Grundbuchauszug. Amtliches Verzeichnis indem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken verzeichnet werden. Wichtig hierbei: Ist der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer der Immobilie?
• Grundriss/Wohnflächenberechnung. Überprüfe die Maße zumindest Stichprobenartig mit dem Zollstock.
• Teilungserklärung. Teilt das Gesamteigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile auf und definiert im Einzelnen das Wohnungs- und Teileigentum. Das Teileigentum beschreibt hierbei das Sondereigentum von Räumen, die nicht dem Wohnzweck dienen (z.B. Garagen und Dachbodenanteile).
• Lageplan. Maßstäbliche Darstellung des Objekts im Rahmen der Umgebung, Situation und Lage. Wird in der Regel bei der Finanzierung vom Kreditinstitut angefragt.
• Wirtschaftsplan. Voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben für kommendes Wirtschaftsjahr. Gesondert die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Beachte hier auf jeden Fall den Punkt der Hausgeldzahlung, da dieser die Mietrendite sowie die Höhe der Nebenkosten für den Mieter bestimmt.
• Jahresabrechnung. Jährliche Gegenüberstellung aller fälligen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich wird der Stand und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt. Wichtig hierbei ist: Im Fall eines Kaufes der Eigentumswohnung entscheidet der Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, wer Adressat und damit Schuldiger der Jahresabrechnung ist.
• Rückstände. Wenn zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs Rückstände für nicht gezahlte Hausgelder, Sonderumlagen, Nachzahlungen etc. bestehen, so sorge dafür, dass diese notariell direkt durch die Kaufpreiszahlung an die Hausverwaltung abgegolten werden.
• Instandhaltungsrücklage. Ansammlung eines angemessenen Geldbetrages, mit dem notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen am gemeinschaftlichen Eigentum finanziert werden. Lasse diese Summe im Notarvertrag aufnehmen, denn sie reduziert anteilig die Grunderwerbsteuer. Eine hohe Instandhaltungsrücklage ist in jedem Fall günstig für den Käufer.
• Eigentümerversammlungsprotokoll. In der jährlichen Eigentümerversammlung werden Wirtschaftsplan, Instandhaltungsplan und sonstige Themen, die die Verwaltung des Objekts betreffen besprochen. Lasse dir daher bei dem Kauf die Protokolle der letzten drei Jahre geben, um zu prüfen, welche Herausforderungen auf dich zukommen könnten.
• Energieausweis. Dokument, dass energetische Beschaffenheit eines gesamten Hauses angibt. Gibt Aufschluss über Verbesserungspotenziale im Bereich der Energieeffizienz.
• Nachweis über Reparaturen/Modernisierungsmaßnahmen. Sollte der Makler/Verkäufer Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen ansprechen, dann lasse dir die Rechnungen dieser aushändigen. Das schützt dich vor Schwarzarbeit und sichert dir ggf. Garantieansprüche.
• Übergabeprotokoll. Vereinbarung, die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken gegen Mietzahlung für bestimmte Zeitdauer regelt.
• aktueller Mietvertrag. Mit dem Kauf eines vermieteten Objekts trittst du als Käufer direkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag als Vermieter ein. Es ist daher sehr wichtig, diesen vor dem Kauf zu studieren. Es ist darauf zu achten, dass alle umlagefähigen Kosten bei dem Mieter liegen. Lass dir außerdem die letzten 3 Kontoauszüge mit Mieteingang darlegen, um sicherzustellen, dass der Betrag der Kaltmiete mit dem angegebenen Betrag des Mietvertrages übereinstimmt.
• Übergabeprotokoll. Schriftliche Dokumentation dest Ist-Zustandes eines Mietobjektes bei Wohnungsübergabe an Mieter. Hier werden die Schäden und Mängel einer Wohnung festgehalten.
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Diese wird insbesondere vom Finanzierer bei Immobilienfinanzierungen verlangt.
• Gebäudeversicherung. Fordere diese zum Zweck deiner eigenen Absicherung ein.

Vorsicht statt Nachsicht

Vielleicht mag dich die Masse an Unterlagen erschlagen. Es ist aber von großer Wichtigkeit, sich alle diese einzuholen. Denn beim Kauf einer Immobilie möchtest du möglichst viele Informationen über das Objekt einholen, um Problemen vorzubeugen. Außerdem wirst du im Falle eines Verkaufs alle Dokumente zusammentragen müssen. Besser, du hast diese direkt geordnet beisammen.