Objekt Basis-Check

Bei der Immobiliensuche sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, die darüber entscheiden, ob ein Objekt eine gute Investition darstellt. Die unserer Meinung nach relevantesten Faktoren sind unterhalb dargestellt:

Makroumfeld/Standortwahl

Die Nachfrage eines Objekts entscheidet, ob du mit der Immobilie eine gute Rendite einfahren kannst oder keinen Mietinteressenten findest. Daher ist es wichtig, dass du die Demografie der Lage kennst. Denn die Demografie eines Standortes bestimmt über das Schicksal der Wohnimmobilie.

Demografie gibt Auskunft über Geburts-/Sterblichkeitsraten, Ein-/Auswanderungsdaten und der Bevölkerungsentwicklung.

Für den nachhaltigen Vermögensaufbau suchen wir nach Standorten mit einer hohen und nachhaltigen Wirtschaftskraft, einer niedrigen Arbeitslosenquote und guten Arbeits-/Ausbildungsmöglichkeiten.

Mikroumfeld

In jeder Stadt (Makroumfeld) gibt es auch gute/normale/schlechte Lagen (Mikrolage).

Für den nachhaltigen Vermögensaufbau suchen wir gute Mikrolagen. Diese zeichnen sich durch eine geringe Lärmbelästigung, eine attraktive Architektur, Naturnähe und einer zentralen Lage aus. Das Zentrum der Stadt sollte maximal 10 bis 20 Minuten mit dem ÖPNV erreichbar sein.

Wohngebäude

Wir empfehlen für den langfristigen Vermögensaufbau Etagenwohnungen von Mehrfamilienhäusern, da anfallende Kosten somit durch die Hausgemeinschaft aufgeteilt werden.

Gut funktionierende Hausgemeinschaften erkennt man an dem Pflegezustand eines Objekts, also der Sauberkeit und der Ordnung. Objekte mit >15 Wohneinheiten sind zu vermeiden, da wir ein gutes und freundschaftliches Verhältnis mit der Wohngemeinschaft pflegen wollen. Das ist bei einer so großen Wohngemeinschaft nur schwer realisierbar. Außerdem gilt bei Wohngemeinschaften aufzupassen, wo eine Partei mehr als 50 Prozent der Wohnungen besitzt, da diese Partei somit das Monopol über die Entscheidungsfindung hat.

Instandhaltung des Objekts

Mängel in der Instandhaltung des Objekts bieten dir die Möglichkeit weiterer Preisverhandlungen. Mängel der Instandhaltung sind somit vom Vorteil, da man hierdurch eine Preisreduzierung leicht durchsetzen. Mit der Einsparung sind dann die Mängel des Objekts nach eigenem ermessen zu beheben.

Folgende Bausachverhalte sind besonders zu beachten:

• Dach. Dächer haben eine Lebensdauer von ca. 20 bis 40 Jahren. Erfrage den Zustand und die letzte Komplettaufholung des Dachs.
• Heizung. es sind Gaszentral- und Gasetagenheizungen zu priorisieren. Gasheizungen haben eine Lebensdauer von ca. 10 bis 15 Jahren.
• Feuchtigkeit. Besonders im Treppenhaus/Keller/Dachboden ist der Feuchtigkeitszustand des Objekts festzustellen. Erkennen tust du dies am Besten durch Schimmel oder Wasserflecken.
• Leerstand. Leerstände in Top-Lagen sind immer eine rote Flagge. Frage ob dies eine Sonderfall ist.
• Renovierungsstau. Bei einem Renovierungsstau liegt die Wahrscheinlichkeit nah, dass du diese mitfinanzieren musst.

Des Weiteren ist es sinnvoll, sich bei den bestehenden Mietern des Objekts zu informieren, ob diese mit dem Zustand der Wohnung zufrieden sind.

Ausstattung der Wohnung

Bei der Ausstattung eines Wohnobjekts differenzieren wir in drei Kategorien: Muss-/Soll-/Kann-Merkmale

Muss-Merkmale

Muss-Merkmale sind bei dem Kauf einer Immobilie essenziell. Sind diese nicht vorhanden, kaufen wir die Immobilie nicht.

Als Muss-Merkmale deklarieren wir folgende Ausstattungen:

• WC/Bad mit Fenster
• Badewanne
• guter Grundriss
• Gaszentral/-Etagenheizung
• Kellerabteil
• Fahrstuhl ab 3. OG
• keine Erdgeschosswohnung
• keine Hauptverkehrsstraße

• 2,40m Deckenhöhe

• helle Wohnung
• keine Erbpacht

Soll-Merkmale

Soll-Merkmale sind dagegen Merkmale, die vorhanden sein sollten, aber nicht essenziell sind.

Typische Soll-Merkmale sind die Folgenden:

• Balkon/Terrasse/Loggia
• Dusche
• Fenster im guten Zustand
• Bad mit türhohen Fliesung
• Kabel-/Satellitenanschluss
• Telefondose
• Gegensprechanlage mit Türöffner

Kann-Merkmale

Kann Merkmale dagegen sind Merkmale, die schön wären aber nur einen Bonus darstellen.