Die Auswahl des richtigen Mieters

Die Auswahl des Mieters entscheidet darüber, ob du mit einem Immobilienkauf eine zuverlässige "Gelddruckmaschine" erworben hast oder nicht. Ist der Mieter unzuverlässig in der Mietzahlung, so bringt dir selbst die beste Finanzierung und das beste Mietobjekt Nichts, denn du erhältst keinen Cash-Flow durch das vermietete Objekt.

Eine schlechte Auswahl des Mieters verzögert — und gefährdet — somit deinen persönlichen Vermögensaufbau.

Als Vermieter wollen wir auf keinen Fall irgendeine Form der Überaschung und daher ist es unerlässlich, sich vorab zu überlegen, welchen Mieter man in seiner Immobilie wohnen haben will — und welchen eben nicht.

Der ideale Mieter

Wir bevorzugen ein beidseitig langfristiges und harmonisches Mietverhältnis, da ständige Mieterwechsel viel Zeit und somit Geld kosten.

Das Mieter-Vermieter-Verhältnis sollte dabei wie in einer kleinen, freundschaftlichen Geschäftsbeziehung laufen. Kommen Probleme auf, so sind diese zeitnah zu besprechen und es soll schnellstmöglich eine Lösung hierfür gefunden werden.

Passt ein potenzieller Mieter nicht in deine Idealvorstellung, so lehne die Bewerbung eher ab. Wir wollen unseren Vermögensaufbau nicht gefährden.

Kriterien zur Auswahl des ideales Mieters

• Pünktliche Mietzahlung. Die Miete wird stets pünktlich und spätestens bis zum Dritten des Folgemnonats vorschüssig überwiesen werden.
• Mietkaution. Die Mietkaution ist bei der Mietvertragsunterzeichung sicherzustellen.
• Zuverlässige Kommunikation. Bei Problemen mit der Immobilie meldet sich der Mieter umgehend beim Vermieter, um Schäden schnellstmöglich beheben zu können.
• Gepflegter Umgang. Der Mieter geht mit dem vermieteten Objekt so um, als wäre es seine eigene Immobilie.
• Stressfreier Langzeitmieter. Der Mieter bleibt möglichst lange im vermieteten Objekt wohnen, sodass es zu möglichst wenigen Mieterwechseln kommt.

Verhalten beim Mieter-Vorstellungsgespräch

Das Verhalten eines Mieter-Kandidatens vor, während und nach dem Erstgespräch sind entscheidend beim Auswahlprozess. Die Details sind hier entscheidend.

Erscheint der Mieter unpünktlich zum Erstgespräch, so ist dies als Normalzustand anzusehen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Mietzahlungen später eintreffen ist somit höher, als bei einem pünktlich erscheinenden Kandidaten.

Aber auch du selbst solltest auf einige Dinge Acht geben:

• Vertraue auf dein Bauchgefühl. Wenn dir bei dem Mieter irgendetwas komisch vorkommt, dann gehe zum nächsten Kandidaten über. Die Wohnung gehört dir und es gibt kaum etwas Schlimmeres, als sich nachträglich über einen anstrengenden Mieter zu ärgern, bei dem man ohnehin ein schlechtes Bauchgefühl gehabt hatte.
• Sei fair. Behandele jeden Mietinteressenten gleich und gebe jedem eine Chance. Lass dich aber auf keinen Fall anbetteln oder einschleimen.

Unterlagen und Auskünfte des Mieters

Rechtlich ist der Mietinteressent nicht dazu verpflichtet, Unterlagen oder Ähnliches abzugeben. Als Vermieter hast du aber die Vertragsfreiheit und kannst ohne Angabe des Grundes den Abschluss eines Mietvertrages ablehenen, wenn Unterlagen und Auskünfte nicht bereitgestellt werden.

Wir wollen bei der Mieterauswahl unser Risiko minimieren, um unseren persönlichen Vermögensaufbau langfristig zu sichern. Daher stellen wir vor Mietvertragsabschluss folgende Daten sicher:

• Lebenslauf. Der Lebenslauf gibt uns ein gutes Bild darüber, was wir eine Art von Mieter vor uns haben. Der ideale Mieter ist in einer sicheren Position in einer soliden Arbeitsbranche und hat keine Lücken im Lebenslauf. Die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses gibt Rückschluss darauf, ob der Mietbewerber ein solides Arbeitsverhälnis hat. Selbstständige sollten mindestens 3 bis 5 Jahre tatig gewesen sein.
• Gehaltsnachweise. Gehaltsnachweise verifizieren, ob der Lohn des potenziellen Mieters ausreicht, die Miete für das Objekt zu zahlen. Wir empfehlen hier die Auskunft der letzten drei Monate und bei Selbstständigen die letzten drei Jahresabschlüsse (inkl. Stempel des Steuerberaters/Buchhalters). Die gesamte Miete inkl. Nebenkosten sollten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
• Sonderfall: Pflegebedürftige/Studenten. Bei pflegebedürftigen Mietern oder Studenten solltest du zahlungsfähige Angehörige als selbstschuldnerische Bürgen unterschreiben lassen, damit du gegen Zahlungsausfällen versichert bist.
• Selbstauskunftsformular. Erfrage hier persönliche Daten, wie Familienstand, Anzahl der Personen im Haushalt, Raucher/Nichtraucher, Haustiere, mögliche Konkurs-/Insolvenzverfahren und Mahnbescheide.
• Schufa-Selbstauskunft. Achte auf Negativeinträge. Mietinteressen†en mit einem Schufa-Gesamtscore unter 88 Prozent sollten tendenziell eher abgelehnt werden.
• Kontaktdaten des Vormieters. Erfrage, ob sich der Mieter zuverlässig und ordnungsbewusst verhalten hat.
• Kopie des Personalausweises. Die Kopie des Personalausweises verhindert jegliche form des Identitätdiebstahls und sichert dich daher ab.

Die richtige Auswahl des Objekts

Nachdem du nun weißt, welche Art von Mieter du haben möchtest, ist es auch wichtig, diese Informationen beim Kauf einer Immobilie zu beachten. Kaufst du eine Immobilie im sozialen Brennpunkt, so erhöhst du auch die Wahrscheinlichkeit, dass deine Mieterauswahl diesem Klientel entspricht. Kaufst du dagegen ein Objekt im extravaganten Stil, so reduzierst du deine mögliche Mieterauswahl — und so geringer ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass du den bestmöglichen Mieter für dich findest. Versuche hier daher das beste aus beiden Welten zu finden und kaufe kein Objekt überstürzt sonder überlege dir genau vor dem Kauf, ob hier dein idealer Mieter auch einziehen würde.