Finanzierungsmodelle im Überblick

Eine sinnvolle Finanzierung der Immobilie zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus:

• hilft dabei, Vermögen aufzubauen
• von Anfang an positiver Cashflow
• erzeugt gute Renditen
• erfordert wenig Eigenkapitaleinsatz
• sicher und strukturiert

Risiken der Finanzierung

Das Arbeiten mit Fremdkapital am Immobilienmarkt hat insbesondere zwei Risiken:

• Absinken der Immobilienpreise
• Anstieg des Zinsniveaus

Daher ist es sehr wichtig, einen optimalen Kredit für sein Risikoprofil zu ermitteln.

Voll- oder Teilfinanzierung?

Abhängig vom Eigenkapitaleinsatz spricht man entweder von einer Voll- oder einer Teilfinanzierung.

Wenn die Anschaffungskosten zu 100 Prozent von dem Darlehen getragen werden, so spricht man von einer Vollfinanzierung. Sobald Eigenkapital mit in die Finanzierung hineinfließt, so spricht man von der Teilfinanzierung.

Eine Vollfinanzierung ist sowohl für dein Darlehensgeber, als auch für den Darlehensnehmer mit einem erhöhten Risiko verbunden. In der Regel ist es daher nur bei einem überdurchschnittlich guten finanziellen Zeugnis möglich, eine Vollfinanzierung anzutreten. Zusätzlich ist es hier für die Bank zum Vorteil, wenn Sekundärsicherheiten, wie eine andere Immobilie oder eine Lebensversicherung hinterlegt werden.

Bei einer Vollfinanzierung wird durch die höhere monatliche Darlehensrate der Cashflow reduziert. Dies erhöht das Risiko, dass Darlehen bei Liquiditätsengpässen nicht mehr getilgt werden können.

Daher raten wir von einer Vollfinanzierung ab.

In der Praxis ist Eigenkapitalanteil von 20 Prozent optimal. Für die Bank bedeutet dieser Eigenkapitalanteil eine weitere Sicherheit neben der Immobilie. Gleichzeitig reduziert sich die monatliche Finanzierungsrate. Somit reduziert sich auch dein persönliches Risiko. Des Weiteren verbessert sich deine Verhandlungsposition der Zinskonditionen.

Finanzierung mit oder ohne Partner

Es ist nicht empfehlenswert, eine Immobilie mit einem Partner zu finanzieren. Dies hat die folgenden Gründe:

• Bonität beider Darlehensnehmer wird reduziert
• Kreditrate wird beiden voll angelastet, Miete gleichzeitig jeweils 50 Prozent
• schwer, nachträglich einen Darlehensnehmer aus Darlehnsvertrag zu entfernen

Finanzierungstypen

Endfälliges (tilgungsfreies) Darlehen, unterlegt mit Finanzvertrag

Bei einem endfälligen (tilgungsfreien) Darlehen, unterlegt mit einem Finanzvertrag (Tilgungsersatz) handelt es sich um einen Finanzierungstypen, bei dem der Darlehensbetrag erst am Ende der Laufzeit fällig wird. Die Vollständige Tilgung erfolg somit erst zum Ende der Finanzierung. Während der Laufzeit sind die Zinsen konstant zu bedienen.

Das Problem hierbei ist eine hohe Abschlussgebühr und die Verzinsung in der Ansparphase, die oft niedrig ausfällt, sodass man unter dem Strich schnell drauflegt.

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Monatsrate über die vereinbarte Laufzeit hinweg konstant. Der Zinssatz ist hierbei festgeschrieben. Die Annuität setzt sich somit aus der Tilgung und dem Zinssatz zusammen.

Da sich somit die Restschuld kontinuierlich verringert, verringert sich auch automatisch die Tilgungsrate kontinuierlich. Der Cashflow aus der Kaltmiete kann darüber hinaus für Sondertilgungen eingesetzt werden. Dies schafft Flexibilität. Daher präferieren wir den Finanzierungstyp des Annuitätendarlehens.

Finanzierungslaufzeiten

Lange Laufzeiten reduzieren das Risiko steigender Monatsraten bei einer Erhöhung des allgemeinen Zinsumfelds. Daher ist eine Fremdkapitalfinanzierung von mindestens 10 Jahren empfehlenswert.

Darüber hinaus existiert in Deutschland für Darlehensnehmer bei Laufzeiten über 10 Jahren ein einseitiges Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB). Sollte sich in der Laufzeit das allgemeine Zinsniveau absenken, so ist es möglich, das Darlehen vorzeitig zu kündigen und den Vertrag neu zu verhandeln.